20.02.2019 r., w siedzibie Stowarzyszenia, w gronie zainteresowanych tematyką członków naszego Stowarzyszenia, omówiono ewentualne skutki wejścia w życie ustawy z 6 grudnia 2018 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów oraz jej nowelizacjami dla rynkowych wartości nieruchomości mieszkalnych zabudowanych oraz nieruchomości lokalowych.
Głównym problemem, jaki był omawiany, była konieczność zweryfikowania przez rzeczoznawcę majątkowego, na prośbę zleceniodawców (w tym np. komorników, sądy), czy wykonane w minionym okresie operaty szacunkowe dotyczące rynkowych wartości nieruchomości zabudowanych, których grunt pozostawał w UW oraz nieruchomości lokalowych, posiadających udział w prawie UW, w świetle aktualnych przepisów można uznać za aktualne wyłącznie w oparciu o analizę aktualności cen tych nieruchomości.
Zgodnie stwierdzono, że mając na względzie niewykształcony jeszcze rynek obrotu nieruchomościami w przedmiotowym stanie prawnym, w obecnej sytuacji brak jest możliwości rynkowego zweryfikowania wpływu nowych przepisów na wartość rynkową nieruchomości. Niezależnie ustalono jednakże, że pomimo przekształcenia się z mocy prawa UW na własność, pozostające przy właścicielu nieruchomości dalsze obciążenie finansowe na okres kolejnych 20 lat opłatami w wysokości dotychczasowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, po prostym przeliczeniu skapitalizowanej sumy tych opłat, nieznacznie różni się od skapitalizowanej sumy opłat za UW w jego dotychczasowym okresie oddania w UW, natomiast w znaczący sposób odbiega od prawa własności nieruchomości pozbawionego obciążeń opłat rocznych. Wyżej opisane ustalenie nie wyczerpuje jednak sytuacji szczególnych, które każdorazowo wymagają indywidualnego zbadania przez rzeczoznawcę majątkowego.
Stwierdzono także, że na obecnym etapie rzeczoznawca majątkowy nie ma dostępnej możliwości weryfikowania nieruchomości pod katem ew. sposobu uiszczenia opłaty przekształceniowej lub skorzystania z bonifikaty z tego tytułu.
Przyjęto, iż dopóki w obrocie nie zaczną pojawiać się transakcje dla nieruchomości objętych „nowym” prawem własności i możliwym będzie zbadanie rynkowej zależności między tymi prawami, z ostrożnością należy podchodzić do zrównania wartości rynkowej przekształconego prawa użytkowania wieczystego do rynkowej wartości prawa własności. Przychylono się do stwierdzenia, że zmiana wprowadzona przepisami z początku tego roku nie miała istotnego przełożenia na rynkową wartość nieruchomości zabudowanych, których grunt pozostawał dotychczas w UW oraz nieruchomości lokalowych, posiadających dotychczas udział w prawie UW, z uwagi na uwzględnienie dalszych obciążeń finansowych związanych z tym przekształceniem.
